楼市半年报｜刚需发力二手拉低回暖商办市场供需皆回升_房产资讯_房天下_金融

楼市半年报｜刚需发力二手拉低回暖商办市场供需皆回升_房产资讯_房天下金融

时间：2019-10-27 11:15:51 来源：编辑：佚名

2019年房地产市场总结及预判

【二手、商办市场】

06 二手市场

上半年二手回暖

需求释放市场成交先升后降

核心区域成交占比下滑低价区域受到市场青睐

小户型占比下滑

价格平稳刚需发力高价段成交占比下滑

长租公寓发展放缓租金稳定回报率小幅下滑

上半年二手回暖

2019年上半年全市二手住宅共成交31160套，面积约256.4万平，套数和面积分别较2018年上半年下滑7.5和7.4%；较2018年下半年皆上升0.8%。上半年二手住宅价格52543元/平，较去年均价上升4.2%，较去年12月上升1.9%。
政策上看，上半年无重大政策出台，而由于去年年底多城调控放松，预期转向，加之大湾区规划纲要出台，市场成交迅速回暖。去年下半年二手持续低迷累积了大量的购买力，也在年后得到释放。3月过后，需求有所下滑，政策面也有所收紧，先是住建部点名房价波动的大城市，然后银保监会、央行、中央会议多次重提房住不炒，房地产资金管控加强，市场成交逐步下行。

需求释放市场成交先升后降

从各月的走势来看，上半年1、2月受到春节影响，成交量依然较为低迷，但是市场预期已经开始转变，氛围已经逐步提升，至3月份，去年压抑的需求释放，刚需和投资客入场较为积极，成交达到顶峰。二季度由于政策面和外围环境的影响，市场回归理性，成交逐步下滑。虽然备案数据有所延迟，但先升后降的趋势没有改变。

核心区域成交占比下滑低价区域受到市场青睐

从上半年的区域分布来看，龙岗成交占比最高，其次为宝安，两区占比都超过两成。而从变化趋势来看，龙岗、宝安、盐田占比都有提升，反而中心区的南山、罗湖、福田占比都有下滑。上半年豪宅转冷，新房豪宅项目较去年明显降温，二手也以观望态势为主，成交乏力，反而刚需盘更受到关注。因此，低价区域的宝安、龙岗、盐田成交占比纷纷上升。
从历年成交走势看，各区成交量在2018年止跌回升，但幅度不大。今年上半年虽然市场回升，但只有盐田和宝安超过去年全年成交的50%，其中盐田虽然体量小，但成交上升非常明显，上半年成交已经接近去年全年成交的60%。

小户型占比下滑

面积上来看，上半年住宅产品60-90平的刚需成交占比49%，与去年持平。小户型单位占比略有下滑，90-144平单位占比上升2%。一方面，去年福田、南山等核心区域受到市场热捧，成交占比也较高，这些区域二手小户型单位总价相对低，市场成交相对较好。今年关外地区龙岗、宝安等成交占比上升，以中等和大户型居多。
户型上来看，1房、2房中小户型的成交占比较去年下滑，其中2房户型没有延续前几年的升势，反而下滑明显，3房户型占比则上升2.4%至36%，超过2房户型成为最受欢迎的户型。

价格平稳刚需发力高价段成交占比下滑

自去年731新政后，深圳二手房价止升回稳，今年上半年虽然市场升温明显，成交放大，但是价格上涨有限。价格稳定下，各总价段成交占比变动也不明显。
150万以下价段止住了连续几年的下滑，出现小幅的反弹；150-250万则出现较大幅度的下滑。而250-350万、350-500万、500-600万、600-800万四个价段占比都有不同程度的提升，800万以上两个价段的下滑，反映上半年豪宅市场成交不够理想。
250-500万价段仍为成交主力，占比约53%，占比继续扩大；而150-250万占比下滑至14%。

深户购房占比持续提升

上半年深户购房占比进一步提升至77%，较去年提升近2%，非深户购房占比为历史最低。而内地、香港和广东其他地区占比都有不同程度的下滑。
2018年深圳落户条件放宽，落户更加容易。2019年初正式实施在职人才引进和落户深圳秒批，使得落户进一步简化。

投资占比上升

上半年深圳三级市场投资占比约为29%，较去年小幅回升。上半年市场预期上升加上大湾区规划利好影响，市场升温明显。深圳作为大湾区核心城市，人口持续大量流入，需求依然旺盛，长期价值凸显，刚需与投资客入市都更为积极。
但是4月中下旬开始，全国政策收紧，金融监管加强，市场预期下滑，市场成交也逐步下降，投资客入市更为谨慎，观望情绪升温，投资占比也有下滑趋势。

长租公寓发展放缓租金稳定回报率小幅下滑

2017年以来深圳租金由于长租公寓的快速发展而大幅上涨，这种情况持续到去年四季度，租金与去年四季度见顶，然后逐步下滑。今年上半年，租金微幅下滑，总体保持稳定。主要原因在于，长租公寓发展遇阻，资本投入周期长，回报慢，甚至大部分都是亏损状态，资本进入严重放缓，甚至出现逐步退出情况。
从租金回报率看，深圳租金回报率1.61%，较去年低位有所提升，但总体看依然处于低位，较2015年以前相差较远。上半年租金稳定，二手房价小幅上升，导致租金回报率整体呈现小幅下滑趋势。

低租金区域更受青睐龙岗租赁占比超3成

上半年租金平稳，但节后部分区域租金依然面临上涨压力。从租赁占比来看，龙岗、盐田以及罗湖成交占比都保持上升趋势，而福田则维持下滑。宝安微幅下滑，南山止住颓势略有上升。
虽然上半年租金总体稳定，但租金水平较高，生活成本大。更多人选择到龙岗、盐田等租金相对较低区域，虽然通勤时间增加，但成本大幅缩减。

上半年全市租赁热点楼盘

上半年全市租赁热点楼盘中，龙岗最为火热，其中，布吉和龙岗中心城南区更受欢迎。布吉区域由于其地理位置优越、租金水平不高一直以来都受到租户的青睐。而龙岗中心城地理位置偏远，故整体租金较低，在租金经历一轮大幅上涨后，也成为更多人的选择。
福田区域以中小面积户型为主，单位租金都在百元以上，且集中在皇岗区域。
宝安由于近两年来租金上涨，碧海、西乡等区域租金较高，租户则向更远的福永、沙井等地迁移。
总体来看，租金上半年虽然较为稳定，但毕业季来临，仍有上涨压力，未来下滑可能性小。在租金压力过大的背景下，租赁人群向低租金区域迁移的趋势不会改变，特别是随着地铁线路向关外逐步延伸，关外租赁需求也会越来越大。

总结

2019年上半年政策面虽然平静，但是二手市场成交分化严重，起伏也较大。一季度成交回暖，一方面，政策面向松的预期加大；另一方面，粤港澳大湾区规划纲要出台，深圳作为大湾区核心城市，房地产长期价值凸显；同时，自去年下半年开始，深圳二手房跌入近几年的低谷，成交异常低迷，需求压抑时间长、体量大。多因素叠加之下，年后刚需和投资客入市大幅增加，成交也快速回升。
但全国一二线城市反弹过于迅速，部分城市价格上升明显，政府开始收紧房地产市场。房住不炒多次被提及，多城出台政策加码调控，信贷管控加强，预期开始转下。同时，中美贸易战争端升级，制裁华为让中美关系降至冰点，外围环境恶化，经济下行压力进一步增加，市场逐步降温

展望

上半年租金基本保持稳定，未出现大幅上升，长租公寓发展放慢，资本停止进入甚至逐步退出，市场竞争减少，租金持续上涨的趋势停止，但是也未见向下的势头。深圳近两年人口净流入都居全国前列，年轻人群流入占多数，导致深圳租赁需求依然较大。整体高租金将中低收入人群向关外的低租金区域挤压，随着深圳地铁交通的逐步完善，关外区域租赁人群也会越来越多。

07 商办市场

一手商业供需皆回升

宝安一手商业成交占比超七成

一手办公室宝安区供应近六成

福田和罗湖为二手办公成交主力

一手商业供需皆回升

2019年上半年商业供应23.0万平，环比上升17.8%，同比上升56.2%；上半年全市一手商业成交7.3万平，环比上升23.4%，同比上升109.2%；上半年市场整体回暖，商业投资属性强，成交也出现明显回升。

宝安一手商业成交占比超七成

根据网签数据，2019年上半年一手商业共成交1123套，环比上升40.0%。主要是龙华项目观禧花园和桔新微商大厦小面积产品成交较多。
一手商业成交主要集中在关外，龙华成交占比超七成。南山占比近15%，主要是万科云城、宝能城、华侨城大厦商铺成交。

观禧花园成交最为活跃

一手商铺成交以龙华观禧花园和微商大楼为主，两个项目皆为商住产品。2019年上半年观禧花园成交507套，位居一手商业成交套数TOP10榜首。
根据成交面积段分析，40平以下产品占比达50%，主要为观禧花园产品。其次是40-70平面积段的商业占比37.0%。商业投资属性强，上半年市场升温，观禧花园和微商大楼两个商住产品投资热度高，其他小面积商铺成交更为活跃。

二手商业成交为近九年来新低

2019年上半年二手商业（含商务公寓）共成交1907套，环比下降25.9%，同比下降38.2%；二手商业成交面积13.8万平，环比下滑16.1%，同比下滑28.1%。成交套数和面积均为2011年以来各半年度的最低值。商业套均面积72.6平/套，而去年上半年为62.4平/套，出现明显上升。
上半年二手商业成交波动较大，除去备案稍有延迟外，商业成交基本符合市场走向，4月开始市场预期下滑，投资观望情绪升温，成交逐步出现下滑。

二手商业投资占比超八成

二手商业成交中，龙岗中心城商圈成交最热，成交套数占比24%，其次是蔡屋围商圈和梅沙商圈，占比分别为21%和9%一手商铺成交以龙华观禧花园和微商大楼为主，两个项目皆为商住产品。2019年上半年观禧花园成交507套，位居一手商业成交套数TOP10榜首。
2019年上半年商业纯投资占比83.0%，自持占比为9.9%。

宝安区供应近六成

2019年上半年深圳获批的办公项目一共有9个，合计33.44万平方米，同比增加27.36%，占去年批售面积的20.48%。
分区域来看，宝安供应量最大，宝安区上半年有4个项目获批，供应面积18.95万平，占全市供应的56.7%。

南山成交占比近五成

2019年上半年全市一手办公总成交面积为31.39万平方米，同比下滑1.68%，占去年总成交的44.16%。
从区域来看，2019年上半年南山区办公成交面积为15.27万，成交占比达48.7%，成交占比居全市首位。龙岗和宝安分别以7.90万平和5.71平的成交量位居第一第二。

福田和罗湖为二手办公成交主力

2019年上半年全市二手办公楼总成交面积为6.4万平米，同比增加6.0%，占去年全年成交的47.1%，套均面积进一步下滑至105.9平。
从区域分布来看，福田和罗湖依然是办公楼需求最旺盛的区域，分别占比50.8%和26.6。这两个区域一手成交量较少，又是办公的热点区域，所以二手成交相对活跃。

总结

上半年商业市场供应增加，住宅与公寓产品由于限售升级，投资客更加青睐商业、办公等不限售产品，一手商业成交也大幅上升，办公供应上升明显，但成交变化不大。获批的办公合计33.44万平方米，同比增加27.36%。其中宝安供应量最大，供应面积占全市供应的56.7%。2019年上半年全市一手办公总成交面积为31.39万平方米，同比下滑1.68%。南山区是一手办公成交主力，福田和罗湖为二手办公成交主力。

展望

商办产品由于不限售具有其优势性，粤港澳大湾区规划细则预计将逐步公示，利好也将慢慢兑现，大湾区融合加速。但由于经济的不景气，商业投资成本相对高，写字楼整体低迷，市场氛围走低。上半年办公供应同比小幅增加，环比大幅下滑，仅占去年批售面积的18.7%，下半年供应增加成交有望提升。整体市场下行企稳的背景下，下半年投资性的商办产品仍有小幅下滑空间。

【大佬论市】

Alan点评

上半年市场波动大，可以分为三个阶段。1-2月春节前，由于今年春节比往年早一点，开发商完成年度任务，购房者过节心态浓厚，市场也更快进入假期的冰冷状态，今年算是近几年春节因素影响最大的一年。

3-4月，可以说是金三银四，成交的绝对值并不是说特别的高，但是相对于一二月，相对于去年下半年整体二手成交来说，反弹力度大，近半年压抑的购买力得到释放。粤港澳大湾区规划纲要在2月节后出台，在大方向上确立了大湾区建设方向，确定了深圳核心城市地位，虽然细则未公布，但预示着大湾区建设加速，大湾区经济、生活大融合也在加速，深圳前景被广泛看好，长期投资价值凸显。两会期间未提及房地产，对深圳市场来说，没有消息就是好消息。加上全国范围内多城不同程度的放宽调控，市场对政策预期向松。开发商年初虽然业绩压力不大，但是资金周转压力大，节后推盘节奏依然较快，且优惠力度大，也带动了市场氛围。多重利好因素叠加，市场升温，购房者入市意愿明显增强，市场成交大幅提升。

5-6月，在投资市场被称为五穷六绝，大家对这两月普遍不太看好。楼市看，相对金三银四，5、6月可以说是五铜六铁，成交量逐步回落，市场回归理性。一方面，3、4月全国一二线城市楼市上升过快，地王频出，投资热情高涨，与稳地价、稳房价、稳预期的调控目标相违背。二季度开始，多城出台政策调控加码，控制地价、房价，以稳定房地产市场，政策调控向严的预期加深，市场氛围转冷。同时外围经济环境恶化，中美贸易争端加剧，华为事件让中美关系降至冰点，谈判停止，新一轮加征关税开启，各行各业都受到影响。不利因素影响，加之3、4月需求大量释放，市场成交下滑，上半年整体呈现先升后降走势。

六月，深圳5宗住宅地块集中拍卖，全国八十多家发展商参与，共举牌三百多轮，拍地热情高。土地价格是风向标，影响了发展商定价，而定价影响整体房价。发展商普遍看好，说明深圳房产被低估，给市场打了强心剂。但对市场来说，影响没有想象中那么大。

展望下半年深圳楼市，必然是一个多变而胶着的市场。中美贸易战打打停停，争端不断；政策面上有利好，也会有不利因素。多重消息汇聚下，市场上不去，也跌不下去，保持平稳走势。

温馨提示

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